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Calcul de la plus-value et personne physique étrangère

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (art. 150 V du CGI).

Article 150 V du CGI

Prix de cession

RFPI – Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Prix de cession

  • Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans votre acte de vente ;
  • Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant (par exemple, une indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur) (art. 150 VA-II du CGI)

Article 150 VA-II du CGI
  • Il est réduit, sur justificatifs, des sommes suivantes (art.150 VA-III du CGI)

Article 150 VA-III du CGI
Article 41 duovicies H
  • la TVA acquittée par le vendeur à l'occasion de cette vente,

  • les frais supportés par le vendeur (liste limitative) :
    • Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (commission d'agence immobilière),
    • Frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la loi,
    • Indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation,
    • Honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire
    • Frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée d'hypothèque grevant cet immeuble.


Prix d'acquisition

RFPI- Plus-value immobilière - Détermination de la plus-value brute - Définition du prix d'acquisitionRFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Prix d'acquisition
Il s'agit du prix tel qu'il est stipulé dans l'acte  d'achat, ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.

Article 764 bis du CGI

A. Il est majoré des charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant  (art. 150 VB-II du CGI)

Article 150 VB-II du CGI

B. Il est majoré des frais d'acquisition

RFPI – Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Majoration du prix d'acquisition

1° Acquisition à titre gratuit : pour leur montant réel

Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit sont retenus pour leur montant réel sur justification. Ils doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s'entendent exclusivement :
 
  • Des frais d'acte et de déclaration (déclaration de succession, notoriété, attestation immobilière), honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière,
  • Des droits de mutation afférents à ce bien ou droit immobilier à retenir à proportion de la fraction de leur valeur.

Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas.

2° Acquisition à titre onéreux : pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5% du prix d'acquisition

 
  • Les frais réels sont déductibles sur justification. Ils s'entendent exclusivement :
    • Des frais et coûts du contrat (honoraires du notaire, commission d'agence à la charge de l'acquéreur)
    • Des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable.

Attention : ces frais doivent avoir été effectivement supportés par l'acquéreur et leur montant doit être justifié (facture).
Ainsi, en cas d'acquisition « contrat en mains », aucun frais ne peut venir majorer le prix d'acquisition.
 
  • Le forfait de 7,5% : Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.

Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter.

Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d'acquisition et le forfait de 7,5 % s'applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l'acquéreur.

Lorsque le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, la taxe doit, dans ce cas, être regardée comme un accessoire du prix. La taxe étant couverte par le forfait de 7,5 %, ce dernier ne peut s'appliquer qu'au prix hors taxe. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge du vendeur.

 
C. Il est majoré des dépenses de travaux réalisés sur le bien vendu :

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
 
  • soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel :
  • soit forfaitairement pour un montant égal à 15% du prix d'acquisition : Lorsque le contribuable qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (article 150 VB II 4° du CGI).
Cette majoration forfaitaire s'applique uniquement pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions portant sur les seuls immeubles bâtis.

Le forfait est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
Les modalités de décompte de la condition de détention de cinq ans sont identiques à celles prévues pour le bénéfice de l'abattement pour durée de détention (cf. titre 2, chapitre 2 BOI-RFPI-PVI-20-20).
 
Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Il n'a pas à établir :
 
  • la preuve de la réalité des travaux ;
  • la nature du de l'immeuble bâti cédé : logement, local à usage commercial ou artisanal, garage, etc. ;
  • le montant des travaux effectivement réalisés ;
  • la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.

Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu.


Calcul de la plus-value imposable

Plus-value brute
Aux termes de l'article 150 V du CGI, la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession du bien et le prix d'acquisition :

Article 150 V du CGI

Plus-value imposable
La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention (article 150 VC du CGI) :

Article 150 VC du CGI
Les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon la date de cession.

  • Cessions réalisées du 1er janvier 2004 au 31 janvier 2012

La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers était réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération de la plus-value pour son montant total était donc acquise après quinze années de détention du bien ou droit immobilier concerné.
 
  • Cessions réalisées entre le 1er février 2012 et 31 août 2013 (aménagements spécifiques pour les terrains nus constructibles et les apports en société)

La plus-value brute est réduite d'un abattement de :

  • 2% pour chaque année de détention entre la 6è et la 17è année,
  • 4% pour chaque année de détention entre la 18è et la 24è année,
  • 8% pour chaque année de détention entre la 25è et la 30è année.

L'exonération définitive est donc acquise après 30 années de détention.

  • Cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.
A cet égard, il s'agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI.

Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

* Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

* Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.

Les taux des abattements en vigueur sont résumés dans le tableau ci-dessous :
Abattements applicables aux cessions de
Terrains à bâtir réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014
Durée de détention
(années)
Abattements
Moins de 6 ans 0%
Entre 6 et 7 ans 2%
Entre 7 et 8 ans 4%
Entre 8 et 9 ans 6%
Entre 9 et 10 ans 8%
Entre 10 et 11 ans 10%
Entre 11 et 12 ans 12%
Entre 12 et 13 ans 14%
Entre 13 et 14 ans 16%
Entre 14 et 15 ans 18%
Entre 15 et 16 ans 20%
Entre 16 et 17 ans 22%
Entre 17 et 18 ans 24%
Entre 18 et 19 ans 28%
Entre 19 et 20 ans 32%
Entre 20 et 21 ans 36%
Entre 21 et 22 ans 40%
Entre 22 et 23 ans 44%
Entre 23 et 24 ans 48%
Entre 24 et 25 ans 52%
Entre 25 et 26 ans 60%
Entre 26 et 27 ans 68%
Entre 27 et 28 ans 76%
Entre 28 et 29 ans 84%
Entre 29 et 30 ans 92%
Plus de 30 ans 100%
 
Abattements applicables aux cessions réalisées
entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014
(sauf terrain à bâtir)
Durée de détention
(années)
Abattements
(IR)
Abattements
(PS)
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre 6 et 7 ans 6% 1,65%
Entre 7 et 8 ans 12% 3,30%
Entre 8 et 9 ans 18% 4,95%
Entre 9 et 10 ans 24% 6,60%
Entre 10 et 11 ans 30% 8,25%
Entre 11 et 12 ans 36% 9,90%
Entre 12 et 13 ans 42% 11,55%
Entre 13 et 14 ans 48% 13,20%
Entre 14 et 15 ans 54% 14,85%
Entre 15 et 16 ans 60% 16,50%
Entre 16 et 17 ans 66% 18,15%
Entre 17 et 18 ans 72% 19,80%
Entre 18 et 19 ans 78% 21,45%
Entre 19 et 20 ans 84% 23,10%
Entre 20 et 21 ans 90% 24,75%
Entre 21 et 22 ans 96% 26,40%
Entre 22 et 23 ans 100% 28,00%
Entre 23 et 24 ans - 37,00%
Entre 24 et 25 ans - 46,00%
Entre 25 et 26 ans - 55,00%
Entre 26 et 27 ans - 64,00%
Entre 27 et 28 ans - 73,00%
Entre 28 et 29 ans - 82,00%
Entre 29 et 30 ans - 91,00%
Plus de 30 ans - 100,00%
    (IR : Impôt sur le Revenu des plus-values immobilières - PS : Prélevement Sociaux)

Les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

La date d'acquisition constitue le point de départ du délai de détention :

RFPI - Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value imposable

  • Abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values résultant de cessions intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette nette imposable, par suite net de l'abattement pour durée de détention.

L'abattement exceptionnel de 25 % s'applique aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, réalisées dans les conditions prévues :
  • à l'article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 du CGI et de l'article 8 ter du CGI;
  • à l'article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu.

Article 150 U du CGI Article 8 du CGI Article 8 bis du CGI Article 8 ter du CGI Article 244 bis A du CGI
Il ne s'applique pas aux plus-values issues de la cession :  
  • de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant. A cet égard, il s'agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI ;
  • de biens ou droits mentionnés à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI et à l'article 150 UD du CGI ;
  • de biens ou droits mentionnés aux b à h du 3 du I de l'article 244 bis A du CGI.

Article 257 du CGIArticle 150 UB du CGIArticle 150 UC du CGIArticle 150 UD du CGIArticle 244 bis A du CGI
Il ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

L'abattement exceptionnel de 25 % est calculé sur l'assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il s'applique donc après notamment prise en compte de l'abattement pour durée de détention s'agissant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

L'abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.

Article 1609 nonies G du CGI

  • Cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014

1. Harmonisation des abattements pour durée de détention quelle que soit la nature du bien cédé.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, il n'est plus opéré de distinction selon la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s'y rapportant ou autres biens et droits immobiliers) pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières.

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
  • Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

 

  • Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.



Abattements applicables aux cessions réalisées
à compter du 1er septembre 2014
 
Durée de détention
(années)
Abattements
(IR)
Abattements
(PS)
1 à 5 ans 0% 0%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28,00%
23 - 37,00%
24 - 46,00%
25 - 55,00%
26 - 64,00%
27 - 73,00%
28 - 82,00%
29 - 91,00%
30 - 100,00%
(IR : Impôt sur le Revenu des plus-values immobilières - PS : Prélevement Sociaux)


Article 150 VC du CGI


2. Prolongation de l'abattement de 25%

Les plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir, ont bénéficié jusqu'au 31 août 2014, après application de l'abattement pour durée de détention, d'un abattement exceptionnel de 25 %.

(base BOFIP -  BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°270, légalisée par la Loi de Finances pour 2014 (Art.27)).
 

Le législateur est même allé plus loin puisqu'il a prolongé, sous conditions, la mise en oeuvre de cet abattement de 25%

  • d'une part aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l'article 232 du CGI, intervenant entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 et,
  • d'autre part aux plus-values réalisées au titre des mêmes cessions intervenant entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 à la condition qu'une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.


Dans ces deux situations le cessionnaire doit s'engager, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d'achever des locaux destinés à l'habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols », dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.



3. Abattement exceptionnel de 30 % applicable, sous conditions, sur les plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant,  précédées d'une promesse de vente signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015

Champ d'application :


  • Il ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
    - de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ;
    - d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
     
Conditions d'application :

L'abattement exceptionnel de 30 % s'applique à la double condition que la cession :

- soit précédée d'une promesse de vente signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015,

- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. En pratique, pour l'application de l'abattement exceptionnel de 30 % et compte tenu du fait que la promesse doit avoir acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2015, la cession du terrain à bâtir ou du droit s'y rapportant doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Modalités d'application :

L'abattement exceptionnel de 30 % est calculé sur l'assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l'article 150 V du CGI, à l'article 150 VA du CGI, à l'article 150 VB du CGI, à l'article 150 VC du CGI ainsi qu'à l'article 150 VD du CGI.
Il s'applique donc après notamment prise en compte de l'abattement pour durée de détention et de la compensation des plus et moins-values.
L'abattement exceptionnel de 30 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Contrairement à l'abattement exceptionnel précédent, le dispositif proposé n'exclut pas les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés ou organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés.


Loi de Finances pour 2015 : Extension de l'abattement de 30% aux immeubles bâtis
 

Elargissement de l'abattement de 30% aux terrains supportant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.


Ainsi l'abattement de 30% sera applicable aux opérations de démolition préalables à la reconstruction d'une surface d'habitation, dans les zones d'urbanisation de plus de 50 000 habitants définies à l'article 232 du CGI. La liste des communes visées a été définie par le décret du 10 mai 2013, n°2013-392.

L'abattement exceptionnel s'applique au taux de 30 % pour les cessions intervenant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, à la condition qu'elles aient été engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 


Ce dispositif s'appliquera également, le cas échéant, pour déterminer l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.

Le bénéfice de cet abattement de 30 % pour les cessions de biens immobiliers bâtis est subordonné à l’engagement du cessionnaire de démolir la ou les constructions existantes en vue de reconstruire des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.


 

Taux d'imposition

Jusqu'au 31 décembre 2014 : le taux d'imposition variait suivant le lieu de résidence du cédant :

  • 19% pour les résidents de l'Union européenne (+ prélèvements sociaux)
  • 33,1/3 % pour les résidents des autres pays (+ prélèvements sociaux)
  • 75% pour les résidents des Etats et Territoires non coopératifs (+ prélèvements sociaux).

A compter du 1er janvier 2015 : taux unique d'imposition de 19% pour toutes les personnes physiques quel que soit leur lieu de résidence.

Les prélèvements sociaux sont applicables aux personnes physiques non-résidentes (article 29 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 (n° 2012-958 du 16 août 2012) :

Article 29 - n° 2012-958 du 16 août 2012