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Exonérations

Les vendeurs non-résidents peuvent bénéficier d'une exonération de plus-value spécifique à l'occasion de la cession de leur résidence en France (Article 150 U–II 2° du CGI).

Ils peuvent également prétendre à certaines exonérations applicables aux résidents (art. 150 U-II 3° et suivants du CGI).

Toutefois, ils ne peuvent bénéficier de l'exonération pour cession de leur résidence principale (art. 150 U-II 1° du CGI), pour première cession d'un logement autre que leur résidence principale (art. 150 U-II 1°bis du CGI), et en faveur des personnes qui résident dans un établissement d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés (art. 150 U-II 1°ter du CGI).


I - Exonération en faveur de l'habitation en France des non-résidents

Article 150 U–II 2° du CGIBOFIP

Une exonération particulière est prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles qui constituent l'habitation en France des personnes physiques non résidentes.
 
Pour bénéficier de cette exonération, les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :
 
  • Le cédant doit être une personne physique non résidente en France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales,

  • Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,

  • L'exonération s'applique, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées : 
 
     a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
           
     b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
 
  • Cette vente doit être la première réalisée depuis le 1er janvier 2006, pour laquelle le cédant peut solliciter le bénéfice de cette exonération. Dès lors, il ne pourra pas en bénéficier s'il a déjà réalisé depuis le 1er janvier 2006 une plus-value effectivement imposée qui aurait pu bénéficier de l'exonération.

  • L'exonération s'applique aux biens qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.


II - Exonérations applicables aux résidents et bénéficiant aux non-résidents

1) Exonération pour durée de détention

BOFIPArticle 150 VC du CGI

Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

  • Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
    • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
    • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.

  • Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
    • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
    • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
    • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.


2) Exonération pour les cessions inférieures à 15.000 €

BOFIPArticle 150 U II 6° du CGI

Les plus-values de cession d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens sont exonérées si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €.
 
Le seuil de 15.000€ s'apprécie bien par bien et non annuellement, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble.

  • Cession d'immeuble détenu en indivision : le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelque soit la valeur totale du bien cédé. Il en est de même en cas de cession d'un bien acquis en tontine.
     
  • Cession d'immeuble dont le droit de propriété est démembré : le seuil de 15.000€ s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble cédé.
    Exemple :
    La propriété d'un immeuble est démembrée entre A (usufruitier) et B (nu-propriétaire).
    Le bien est cédé pour 30.000€.
    Ni A ni B ne sont exonérés, puisque le montant total de la cession est supérieur à 15.000€.
     
  • Cession d'une quote-part indivise démembrée d'un immeuble : le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien cédé.
    Exemple :
    Un immeuble est détenu en indivision. A détient 30% du bien en pleine propriété. L'autre quote-part indivise représentant 70% de la valeur du bien est démembrée entre B (usufruitier) et C (nu-propriétaire).
    Le bien cédé à une valeur de 30.000€.

    Le montant à retenir pour l'appréciation du seuil de 15.000€ est de :
    - 9.000 € pour A (30.000 x 30%), soit la valeur de sa quote-part indivise,
    - 21.000 € pour B et C (30.000 x 70%), soit la valeur en pleine propriété de leur quote-part indivise.
    A est exonéré tandis que B et C sont redevables de l'impôt et des prélèvements sociaux.
     
  • Cession d'un droit démembré détenu en indivision : le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.
    Exemple :
    A détient la totalité d'un immeuble en usufruit. La nue-propriété est détenue par B à hauteur de 80% et par C à hauteur de 20%.
    L'immeuble est cédé pour 40.000€
    Le montant à retenir pour l'appréciation du seuil d'imposition est de :
    - 40.000€ pour A, soit la valeur en pleine propriété du bien cédé,
    - 32.000€ (40.000 x 80%) pour B, soit la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété,
    - 8.000€ (40.000 x 20%) pour C, soit la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.
    C est exonéré tandis que A et B sont redevables de l'impôt et des prélèvements sociaux
     
  • Autres cas particuliers
    • cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts : le seuil de 15.000€ s'apprécie cession par cession.
    • cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur : le seuil de 15.000€ s'apprécie en tenant compte du prix de cession global.
    • cession d'un bien acquis en tontine : le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part sans qu'il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.
    • cession d'un bien détenu par des époux, même communs en bien : le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.


3) Exonération de la cession d'un droit de surélévation

BOFIPArticle 150 U II 9° du CGI

Les plus-values réalisées lors de la cession d'un droit de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 en vue de la réalisation de locaux destinés à l'habitation sont exonérées.
Le bénéfice de cette exonération est subordonné à la condition que le cessionnaire s'engage à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de l'acquisition. En cas de non-respect de cet engagement, le cessionnaire devra acquitter une amende d'un montant égal à 25% de la valeur de cession du droit.


4) Exonération liée à la qualité du cédant

BOFIPArticle 150 U III du CGI

Sont exonérées les plus-values réalisées lors de la cession d'un immeuble par les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L341-4 du Code de la sécurité sociale.

Article L341-4 du Code de la sécurité sociale
Afin de pouvoir prétendre au bénéfice de cette exonération, deux conditions doivent par ailleurs être remplies :
  • le cédant ne doit pas être passible de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession,
  • le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à la limite, appréciée au titre de cette année, prévue à l'article 1417 I du CGI

Article 1417 I du CGI

5) Exonération liée à la nature des opérations réalisées

BOFIP

  • Immeubles pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée

Article 150 U II 4° du CGI

Sont exonérées les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation.
 
Cette exonération est liée au remploi par le cédant de l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois à compter de la date de perception de l'indemnité.
 
Le remploi doit porter sur l'intégralité de l'indemnité. Cette condition sera toutefois réputée satisfaite si 90% de l'indemnité est effectivement remployée.
 
Les bien immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France. Toutefois, toutes conditions étant par ailleurs remplies, l'exonération pourra être accordée lorsque le remploi de l'indemnité a lieu dans un État membre de l'Union Européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace Économique Européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.
(Réponse Ministérielle Bono, JOAN du 23 août 2011 n° 103716, p. 9087).


  • Opérations de remembrement ou assimilées

Article 150 U II 5° du CGI

Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées sont exonérées.


  • Cession à des organismes HLM et assimilés

Article 150 U II 7° du CGI
Exonération des biens qui sont cédés avant le 31 décembre 2011 et du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation , à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du même code ou à tout autre cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de quatre ans et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s'engage à les réaliser. Si le cessionnaire n'a pas obtenu, dans un délai de dix-huit mois à compter de l'acquisition du bien, l'agrément de construction, il est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. En cas de manquement à l'engagement d'achèvement des locaux au terme du délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d'une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. En cas de fusion de sociétés, l'engagement souscrit par le cessionnaire n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l'engagement d'achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l'engagement d'achèvement des locaux entraîne l'application de l'amende prévue pour le cessionnaire