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Taxe annuelle de 3%

Taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques

Champs d'application de la taxe

Les entités redevables
La taxe s'applique à toutes les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou toutes autres institutions comparables. Par exception, les sociétés visées à l'article 1655 ter du code général des impôts ne sont pas soumises à cette taxe.

Article 1655 ter

Détention d'immeubles ou de droits réels
Ainsi , les personnes morales qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France, ou des droits réels portant sur de tels immeubles doivent acquitter chaque année une taxe égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles ou droits (art. 990 D à 990 G du CGI).
Le deuxième alinéa de l'article 990 D du CGI précise qu'est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée, et donc entrer dans le champ d'application de la taxe de 3%, toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu'en soient la forme et la quotité, dans une autre entité qui est :

  • propriétaire d'immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles
  • ou détentrice d'une participation dans une troisième entité, qui est elle-même :
    • soit propriétaire d'immeubles ou de droits immobiliers,
    • soit interposée dans la chaîne des participations.

Ces dispositions sont applicables quel que soit le nombre d'entités juridiques interposées.
Cependant la taxe n'est due que par la ou les entités qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d) ou du e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts.

Article 990 E

Les biens concernés
La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d'usage...). Aucune distinction n'est à opérer selon que l'immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l'utilisation de l'immeuble.
Sont exclus les immeubles affectés par l'entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu'immobilière ou à celle d'une entité juridique du même groupe.
Les biens détenus en stock par les personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur immobilier sont exonérés (CGI, art. 990 F).

Article 990 F du CGI
Ils sont néanmoins pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière prévu au a) du 2° de l'article 990 E du Code général des impôts.

Article 990 E


Le calcul de la taxe de 3%

La taxe est due à raison des immeubles et des droits réels imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.
Elle est assise au taux de 3 %, sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers à cette date. Les dettes, en particulier les emprunts contractés pour l'acquisition des immeubles, ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe.
Lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une entité juridique interposée, autre qu'une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter du Code général des impôts, l'assiette de la taxe est réduite au prorata des actions, parts ou autres droits détenus par l'entité juridique imposable dans le capital de l'entité juridique interposée.

Article 1655 ter


Les Entités exonérées

Article 990 E
1. Exonération liée à la nature de l'entité (art 990 E 1° du CGI)

Les organisations internationales, les États souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales sont exonérées de la taxe de 3.
Les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui sont contrôlés majoritairement par un ou plusieurs États souverains sont également exonérés. Sont visées les personnes morales de droit public, les entités juridiques de droit privé dont le capital est détenu de manière directe ou indirecte à plus de 50 % par un État souverain mais également les entités juridiques constituées par les États et dont ces derniers sont les principaux bénéficiaires.


2. Entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière (art. 990 E 2° a)

L'entité juridique qui possède en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers dont la valeur vénale représente moins de 50 % de la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs français détenus directement ou indirectement n'est pas soumise à la taxe de 3%.
 
Pour l'appréciation de ce rapport, il n'est pas tenu compte, au numérateur, des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement que l'entité juridique concernée ou une entité juridique interposée affectent à leur propre activité professionnelle, autre qu'immobilière, ou à celle d'une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 du Code général des impôts.


3. Entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et filiales dont le capital est détenu entièrement par ces entités (art. 990 E 2° b).


4. Entités juridiques pouvant bénéficier d'une exonération conditionnée par le lieu de situation de leur siège de direction effective. (art. 990 E 3° du CGI )

Conditions communes aux exonérations prévues par l'art. 990 E 3° du CGI Pour en bénéficier, les entités juridiques doivent avoir leur siège :
  • au sein de l'Union européenne ou ;
  • dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales (Cf. BOI-ANNX-000349)

BOI-ANNX-000349
ou
 
  • dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France (Cf. BOI-ANNX-000350).

BOI-ANNX-000350

Toute entité juridique qui détient de manière directe ou indirecte des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits est exonérée de la taxe de 3% (art. 990 E 3° a)
Les seuils de 100.000 € et de 5% ont un caractère alternatif et s'apprécient bien par bien.


Toute entité juridique instituées en vue de gérer des régimes de retraite et leurs groupements, entités juridiques reconnues d'utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, dont l'activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers (art. 990 E 3°b).


Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), fonds de placement immobilier (FPI) et entités étrangères soumises à une réglementation équivalente dans l'État ou le territoire dans lequel elles sont établies (art. 990 E 3° c)


Les entités visées à l'article 990 D ont également la possibilité de s'exonérer totalement ou partiellement de la taxe de 3% (art. 990 E 3° d) et e)) :
 
  • exonération totale sur le fondement de l'art. 990 E 3 d) CGI si elles remplissent l'une ou l'autre des deux conditions suivantes :
    • communiquer chaque année à l'administration fiscale certains renseignements. Les renseignements à fournir portent sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse de leurs actionnaires, associés ou autres membres (concernant les trusts, il s'agit des constituants, bénéficiaires et trustees) et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.

      Ainsi, lorsque lesdites précisions sont reportées sur le formulaire fiscal n°2746 souscrit chaque année spontanément au plus tard le 15 mai, les entités bénéficient d'une exonération totale de la taxe.
       
    • prendre et respecter l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, un certain nombre de renseignements. Par l'engagement qu'elle souscrit, l'entité s'oblige à communiquer l'administration fiscale sur sa demande, les renseignements cités ci-dessus.

      En pratique, il est admis que l'engagement puisse être souscrit dans un délai de 2 mois suivant la date d'acquisition du bien ou droit.
       
  • exonération partielle sur fondement de l'art. 990 E 3 e) CGI qui consiste à exonérer l'entité juridique au prorata du nombre d'actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l'identité et l'adresse ont été révélés.

    Seules les entités juridiques qui souscriront en double exemplaire la déclaration n°2746 pourront bénéficier de cette exonération partielle.

4. Obligations déclaratives

Les entités juridiques redevables de la taxe de 3% doivent souscrire chaque année au plus tard le 15 mai une déclaration faisant apparaître le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.
Cette déclaration doit être déposée en double exemplaire au lieu désigné à l'article 121 K ter de l'annexe IV du code général des impôts (CGI).

Article 121 K ter de l'annexe IV du CGI
La déclaration est effectuée sur le formulaire n° 2746

Le paiement de la taxe doit être effectué au moment du dépôt de la déclaration.

A défaut de paiement, un avis de mise en recouvrement est établi au nom de l'entité juridique qui est la redevable légale de la taxe.

En cas de retard dans le dépôt de la déclaration, il est fait application de l'intérêt de retard (CGI, art. 1727), auquel s'ajoute la majoration spécifique visée à l'article 1728 du même code.

En cas de cession de l'immeuble par une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable non établi dans un autre Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement de l'impôt, le représentant visé au IV de l'article 244 bis A est responsable du paiement de la taxe restant due à cette date.

Article 990 F du CGI