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La Taxe sur les terrains nus (art. 1605 nonies du CGI)

Article 1605 nonies CGIBOFIP
Cette taxe s'applique de plein droit, quelle que soit la qualité du cédant, à la première cession à titre onéreux à compter du 29 juillet 2010 de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement postérieurement au 13 janvier 2010.
 
Lorsque la taxe est due par un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité d’un représentant fiscal.


Personnes concernées : Le cédant

La taxe s’applique quelle que soit la qualité et la résidence du cédant ; qu’il s’agisse de personnes physiques, personnes morales soumises à l’IR ou à l’IS ou bien de cessions réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle individuelle soumise à l’IR (BIC, BA, BNC) si les terrains sont inscrits à l’actif d’une telle activité.
 
Aucune exonération n’est prévue pour les titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité.
 
La taxe s'applique aux cessions réalisées par des personnes domiciliées hors de France, que ces personnes soient soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI ou qu'elles en soient exonérées.

Article 244 bis A du CGI

Opérations et biens imposables

La taxe s’applique de plein droit à la première cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, par un PLU ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser, ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l’art. L. 111_1_2 du code de l’urbanisme, postérieurement au 13 janvier 2010.
 
Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à imposition à la taxe
 
Lorsque le terrain fait l’objet, après son classement, d’une ou plusieurs mutations à titre gratuit, avant d’être cédé pour la première fois à titre onéreux, la taxe reste due à raison de cette dernière opération. Toutefois, en pratique, ces cessions bénéficient, dans la plupart des cas, de l’exonération en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix l’acquisition.
 
Sont ainsi concernés par la taxe :

  • les terrains nus,
  • les terrains divisés en lots,
  • les terrains supportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage,
  • les terrains inscrits à l’actif d’une entreprise ou d’une société,
  • les droits réels immobiliers portant sur des terrains nus : usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc…
  • les mutations à titre onéreux (ventes, échange, apports, expropriations, certains partages, licitation)

Sont exclus de la taxe :

  • les terrains comportant des constructions non destinées à être démolies,
  • les mutations à titre gratuit


Opérations exonérées

En application des dispositions des II et III de l’article 1605 nonies du CGI, la taxe ne s’applique pas :

  • aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation,
  • aux cessions de terrains ou de droits relatifs à ces terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA est inférieur à 15 000 €€,
  • lorsque le prix de cession est inférieur à 10 fois le prix d'acquisition actualisé,
  • aux cessions de terrains réalisées plus de dix-huit ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible (l’exonération totale de la taxe ne sera donc acquise qu’à compter de l’an 2028, la taxe ne s’appliquant qu’aux terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010).


Modalités de calcul des Taxes

Assiette : Il s’agit du prix de cession défini à l'article 150 VA, diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
 
Ainsi, pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de multiplier ce prix par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l'indice d'une même base. La formule de calcul est alors la suivante :
Prix d'acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition) = Montant revalorisé du prix d'acquisition.
 
Lorsque la date d’acquisition du terrain est intervenue antérieurement à l’année 1998 (dernière base 100 en vigueur) et couvre donc plusieurs générations d’indices, il est admis, afin de simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, que les contribuables utilisent les coefficients d’érosion monétaire.
 
Réduction de l’assiette de la taxe : elle est réduite d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain concerné a été rendu constructible.
 
Par l'effet de cet abattement, la taxe ne s'applique pas aux cessions de terrains réalisées par des contribuables qui ont détenu pendant plus de 18 ans le bien cédé, ce délai de détention étant apprécié à compter de la date à la quelle le terrain a été rendu constructible.


En application du IV de l'article 1605 nonies du CGI, le taux de la taxe varie en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d'acquisition ; il est de :
- 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition actualisé est supérieur à 10 et inférieur ou égal à 30 ;
- 10 % pour la part de la plus-value restant à taxer (c'est-à-dire pour la fraction de la plus-value qui excède 30 fois le prix d'acquisition actualisé).

Article 1605 nonies du CGI
Exemple tiré du BOFIP :
Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 140 000 €€.
Prix d’acquisition actualisé : 5 000 €€.
Assiette de la taxe : 135 000 €€ (140 000 –5 000).
Le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé est de 28 (140 000 / 5 000).
Par conséquent, l’intégralité de la plus-value sera taxée au taux de 5 %.

Exemple tiré du BOFIP :
Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 287 000 €€.
Prix d’acquisition actualisé : 7 000 €€.
Assiette de la taxe : 280 000 €€ (287 000 –7 000).
Le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé est de 41 (287 000 / 7 000).
Par conséquent, le taux de la taxe sera de :
  • 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition
  • 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.


Redevables

La taxe est due par le cédant et versée lors du dépôt de l’imprimé 2048-IMM.

Imprimé 2048-IMM